¿Cúanto vale tu casa?: El Método Vegas de valoración de inmuebles

Publicado el 20 de junio de 2011 a las 6:35


Quizá no sea el mejor momento, pero has decidido poner una vivienda a la venta. O estás en el otro bando, planteándote adquirir una. Quizá únicamente te pica la curiosidad por saber en cuánto valora el mercado tu vivienda. Y esa es la gran pregunta que muchos se hacen. ¿Cuál es a día de hoy el precio objetivo de un inmueble dado? Lo cierto es que el método de tasación tradicional basado en la comparación con transacciones recientes de venta de inmuebles similares al tuyo no funciona: el mercado está estancado, apenas se cruzan operaciones y probablemente no dispongas de referencia alguna. Los precios de oferta de otras propiedades similares tampoco te servirán. Echa un ojo a Idealista, Fotocasa o el portal inmobiliario de tu preferencia y observarás que los precios de venta no reflejan todavía el ajuste que el mercado ha sufrido durante los últimos tres-cuatro años. El importe real de las escasas operaciones de venta que se cruzan poco tiene que ver con las cifras que aparecen publicadas.

¿Qué hacer entonces? Aún con la difícil situación que atraviesa el mercado inmobiliario de venta, (o precisamente por ello) el segmento de alquiler de vivienda parece gozar de mejor salud. Aprovechémoslo para, a partir de los precios de alquiler, mucho más dinámicos a día de hoy que los de venta, obtener el valor de venta de nuestra vivienda.

La idea es simple: conocido el precio de alquiler de una vivienda similiar a la nuestra (en ubicación, tamaño, antigüedad, estado general, acabados, equipamiento, etc.)  y dada una tasa de rentabilidad razonable exigible al alquiler sobre el valor del inmueble, la obtención de dicho valor es inmediata. Con las tasas de tipos e IPC actuales una rentabilidad prudente para nuestros cálculos debería ser al menos del 3%-3,5%. En la ecuación debemos incluir también aquellos costes mínimos asociados a la propiedad del inmueble en alquiler: gastos de comunidad, IBI, seguro, etc. Para no complicar el escenario supondremos que todos estos factores merman un 0,5% la rentabilidad de la operación.

Con todo ello, un par de multiplicaciones y llegamos a una ecuación extremadamente simple que nos da el valor de compra-venta de nuestro inmueble a partir del importe que obtendríamos con su alquiler (ecuación a la que permito bautizar como Método Vegas de valoración de inmuebles, porque yo lo valgo):

Es decir, una vivienda cuyo valor en el mercado de alquiler es de 1.000 € mensuales tendría un valor de compra-venta estimado de 300.000 €. Como propietario, esta cifra es la que hoy por hoy puedes esperar obtener tras el proceso de compra-venta; como comprador, es el precio que razonablemente deberías considerar pagar.